Per comprare casa oggi servono due cose che non tutti hanno: un contratto di lavoro che convinca la banca e una somma di partenza. Le banche, di norma, finanziano fino all’80% del valore dell’immobile, e il restante 20% (più imposte, notaio e spese accessorie) va messo sul tavolo in contanti. Per un giovane professionista, o per chi deve prima vendere un’altra casa, è spesso l’ostacolo più difficile da superare.

Il Rent to Buy, o affitto con riscatto, nasce per questo. È un contratto che permette di entrare subito nell’immobile pagando un canone mensile, con il diritto di acquistarlo entro un termine stabilito e a un prezzo già fissato. In sintesi: una locazione e un accordo di vendita futura, uniti in un unico contratto.

Che cos’è esattamente il Rent to Buy

Non è un’invenzione dei privati: il Rent to Buy è un contratto tipico, disciplinato dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (il cosiddetto “Sblocca Italia”, convertito nella legge 164/2014), che lo definisce come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. La norma nasce per favorire le compravendite in un mercato in stagnazione e per aiutare chi fatica a pagare l’immobile “a pronti”.

Le componenti essenziali sono due:

• il canone per il godimento, cioè l’affitto vero e proprio, che resta al proprietario;
• la quota imputata al prezzo, cioè la parte del canone che viene accantonata come anticipo sul prezzo finale e che, se l’acquisto si perfeziona, viene scalata dal prezzo.

Un esempio numerico aiuta a capire.

Voce	Importo
Valore concordato dell’immobile	200.000 €
Canone mensile totale	1.000 €
di cui affitto (godimento)	500 €
di cui acconto sul prezzo	500 €
Durata	3 anni (36 mesi)
Acconto totale maturato	18.000 €
Saldo da pagare al rogito	182.000 €

Il saldo di 182.000 € è la cifra che l’acquirente dovrà procurarsi, di solito con un mutuo, al termine del periodo. Nel frattempo, ha vissuto nella casa, ha bloccato il prezzo e ha avuto tempo per organizzarsi.

Come funziona: i passaggi operativi

1. L’accordo tra le parti. Proprietario (concedente) e futuro acquirente (conduttore) negoziano il prezzo di vendita, la durata del contratto (nella pratica tra 3 e 10 anni), l’importo del canone e la ripartizione tra quota di godimento e quota di acconto. Conviene definire subito anche le spese, le condizioni di manutenzione e cosa accade in caso di mancato acquisto.

2. Il contratto davanti al notaio. A differenza di un normale contratto di locazione (per cui basta la semplice registrazione telematica all’Agenzia delle Entrate), il Rent to Buy richiede un passaggio in più per essere davvero sicuro. Il contratto deve essere redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata: serve quindi il notaio. Non è un formalismo, ma l’unico modo per ottenere la “trascrizione”, che è la tutela più importante per chi compra.

3. La trascrizione. Il contratto viene trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2645-bis del Codice Civile. La trascrizione produce un effetto prenotativo: il contratto prevale sulle trascrizioni e sulle iscrizioni successive (ipoteche, pignoramenti). Significa che, se nel frattempo il proprietario contrae debiti, l’acquirente che esercita il suo diritto può comunque ottenere la casa libera da quei pesi. La legge estende l’efficacia della trascrizione a tutta la durata del contratto, con un massimo di dieci anni.

4. La scelta finale. Alla scadenza il conduttore può:

• esercitare il diritto di acquisto, versando il saldo (il prezzo pattuito meno le quote già imputate) e firmando il rogito;
• non acquistare, e in tal caso il contratto si scioglie e l’immobile torna nella piena disponibilità del proprietario.

Vantaggi e rischi del Rent to Buy: il bilancio per le parti

L’ottica di chi compra 

Dal punto di vista dell’acquirente, il Rent to Buy permette di entrare da subito nell’abitazione senza disporre dell’intero capitale iniziale e bloccando il prezzo di vendita contro eventuali rialzi di mercato. Durante gli anni della locazione, l’inquilino ha il tempo di testare l’immobile, stabilizzare la propria posizione lavorativa o attendere la vendita di un’altra proprietà, costruendo al contempo uno storico di pagamenti regolari utile per la successiva richiesta di mutuo.

Tuttavia, i rischi non mancano. Se alla scadenza la banca nega il finanziamento, l’operazione salta con il rischio di aver versato quote maggiorate per anni senza diventare proprietari. La gestione dell’acconto in caso di recesso o inadempimento dipende strettamente da quanto stabilito nel contratto: la legge, infatti, consente al proprietario di trattenere i canoni versati a titolo di indennità in caso di colpa del conduttore. Infine, va ricordato che la trascrizione protegge dai debiti futuri del venditore, ma non cancella le ipoteche già iscritte sull’immobile prima della firma.

Questa soluzione si rivela dunque ideale per i giovani professionisti con redditi in crescita ma senza la liquidità iniziale richiesta dagli istituti di credito, per chi deve vendere un’altra casa prima di riacquistare o per chi necessita di tempo per consolidare il proprio profilo creditizio. 

L’ottica di chi vende 

Per il proprietario, questa formula amplia la platea di potenziali acquirenti nei momenti di mercato lento, garantendo entrate mensili in genere più elevate rispetto a un affitto tradizionale grazie alla quota di acconto. La titolarità dell’immobile, inoltre, rimane salda nelle sue mani fino al saldo finale.

Di contro, il venditore corre il rischio che l’acquirente decida di non esercitare il riscatto, costringendolo a ripartire da capo con la ricerca di un compratore. Nell’ipotesi peggiore, l’inadempimento nei pagamenti, il proprietario dovrà affrontare una procedura giudiziaria di risoluzione e rilascio dell’immobile, con i relativi tempi legali.

Lato venditore, è quindi la scelta perfetta per privati o costruttori con immobili invenduti che non hanno urgenza di incassare subito l’intero capitale e preferiscono un flusso di cassa costante.

Rent to Buy e altre formule: le differenze

Rent to Buy e riserva di proprietà (patto di riservato dominio). Nella vendita con riserva di proprietà la vendita c’è già: l’acquirente paga a rate e diventa proprietario con il pagamento dell’ultima. Nel Rent to Buy, invece, la scelta di acquistare resta aperta e il trasferimento avviene solo al rogito finale.

Rent to Buy e preliminare ad effetti anticipati. Anche il preliminare con consegna anticipata prevede l’immediato godimento, ma vincola entrambe le parti a concludere la vendita. Nel Rent to Buy l’acquirente ha, di regola, un diritto (non un obbligo) di comprare, e la disciplina di legge tutela in modo specifico le fasi di inadempimento.

Rent to Buy e vecchio “affitto con riscatto”. Prima del 2014 lo schema si basava su accordi atipici, con tutele incerte. Oggi la legge regola trascrizione, inadempimento e restituzione dei canoni, offrendo a entrambe le parti regole più chiare.

Quando conviene davvero

Il profilo ideale di chi vende. Chi non ha urgenza di incassare l’intero importo subito e preferisce un flusso regolare; i costruttori e le imprese con immobili invenduti.

Il Rent to Buy non è per tutti, ma se pianificato bene è uno strumento efficace: permette all’acquirente di comprare a rate e al venditore di sbloccare una vendita. Il segreto sta nel contratto: durata, ripartizione del canone, condizioni di uscita e soglia di inadempimento vanno scritte con precisione e con l’assistenza di un notaio e di professionisti preparati.

Approfondisci: leggi anche le nostre guide su il contratto preliminare di compravendita e come richiedere un mutuo. Hai già affrontato un Rent to Buy? Raccontaci la tua esperienza nei commenti e condividi l’articolo con chi sta cercando casa.