Comprendere quale sia il valore di mercato è fondamentale per chiunque stia cercando di comprare o affittare un immobile. E tuttavia, il calcolo non è sempre immediato, tanto più se si considera che l’ultima riforma del catasto del 6 maggio 2022 ha inserito ulteriori rendite di mercato a quelle già esistenti. Il fine, decisamente nobile, è quello di far emergere i cosiddetti immobili fantasma. Ma all’atto pratico, le cose si sono un po’ complicate, per gli acquirenti inesperti.
Come si calcola il valore di mercato di un immobile?
Secondo la definizione del “Codice delle valutazioni Immobiliari”, “Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.”
Si tratta, in un’estrema sintesi, del valore di vendita all’interno di un libero mercato, in cui acquirenti e proprietari hanno libertà di scelta, e la possibilità di informarsi sulla domanda e l’offerta sul mercato al momento della trattativa. Quest’ultimo fattore, in particolare, è fondamentale nella definizione della cosiddetta quotazione al metro quadro.
La formula, per il corretto calcolo del valore di un immobile, è dunque la seguente:
Valore di mercato=(superficie commerciale)*(quotazione di mercato al m^2 )*(coefficienti di merito)
Superficie commerciale, quotazione al m2 e coefficienti di merito
La formula così, probabilmente, non dice molto. Diventa però chiara se si fa riferimento alle linee guida del Codice delle valutazioni immobiliari.
Brevemente, la superficie commerciale equivale alla superficie convenzionale vendibile, quindi tutte le superfici coperte e terrazze, balconi, patii e giardini ad uso esclusivo, o le quote percentuali di pertinenza delle aree comuni.
Per quanto riguarda le quotazioni di mercato al m2, questo valore è individuato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio, in base alla zona, precisa o limitrofa o ancora analoga, al periodo in cui deve avvenire la compravendita, o a quello antecedente se i dati rilevati risultano più sicuri, e allo stato di conservazione dell’immobile.
Il valore così ottenuto va ponderato per una serie di coefficienti di merito, ovvero dei “pesi” in grado di far salire o scendere il valore dell’immobile sulla base delle sue caratteristiche. Tra queste rientrano:
- Il piano: più si sale, e più il valore dell’immobile è elevato, a patto che si possa contare su un ascensore. Così, il valore massimo è per attici (+20% se dotati di ascensore, ma -20% senza), ultimi piani (+10%; -30%) e piani superiori (+5%; -30%). Il terzo piano, invece, si considera neutro con l’ascensore (per perdere 20% del valore senza), e così il secondo (-3%; -15%), il primo (-10% in entrambi i casi), e i piani terra o rialzati (-10% o -20%). In ultimo i seminterrati, il cui valore viene ridotto di un quarto sia con che senza ascensore.
- Lo stato locativo: se le abitazioni non sono libere (coefficiente di merito 100%), quelle locate a canone libero o anche solo stagionalmente perdono rispettivamente un -20% e un -5% del valore.
- Il tipo di riscaldamento: quello autonomo aumenta il valore di un +5%, mentre resta invariato quello di un immobile con riscaldamento centralizzato, a meno che non sia presente anche un contabilizzatore, che alza il valore di un +2%. L’assenza totale di riscaldamento (per appartamento da ristrutturare o mettere a norma) riduce invece il valore dell’immobile del 5%.
- La vista e l’esposizione: per un appartamento con vista esterna panoramica o semplicemente esterna, il valore dell’immobile aumenta rispettivamente del 10% e del 5%. Non influisce una vista mista, ovvero che dia sull’esterno e su un cortile interno, il quale, se esclusivo, riduce il valore complessivo per un fattore dal -5% al-10%.
- La luminosità: appartamenti scuri e poco luminosi perdono un 5% del proprio valore di mercato, mentre vengono avvantaggiati quelli mediamente luminosi, luminosi e molto luminosi con un aumento rispettivo ogni volta del 5%.
- Lo stato di conservazione: infine, incide ovviamente sul valore dell’immobile anche lo stato in cui questo si trova. Gli appartamenti da ristrutturare, infatti, sono “più vantaggiosi” proprio per via del valore ridotto di circa il 10%, mentre a salire il buono stato non incide sul valore, come fanno invece lo stato di appartamento ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato o di nuova costruzione (entrambi +10%).
E voi, avete già adocchiato un immobile che vi sembra interessante? Rivalutate ora se vi convenga davvero acquistarlo, o affittarlo, sulla base della nostra guida!
Potete anche usufruire dei dati dell’OMI, che dal 20 luglio 2022 mette a disposizione le proprie banche dati con le quotazioni immobiliari per ciascun semestre fino al 2004. Il servizio, compreso il downlaod dei perimetri delle zone OMI, è gratuito, previa l’iscrizione e l’autenticazione nell’area del sito web dell’Agenzia delle Entrate dedicata ai servizi telematici.
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